Tình trạng tranh chấp giữa cư dân – ban quản trị – chủ đầu tư tại các chung cư đang gia tăng rõ rệt trong vài năm gần đây. Không ít vụ việc từ mâu thuẫn dân sự đã leo thang thành vi phạm hành chính, thậm chí bị xử lý hình sự. Luật sư lưu ý những hành vi của cư dân dễ “vượt ranh giới” từ tranh chấp dân sự sang hình sự.
Mới đây, một người đàn ông tại Hà Nội bị bắt giữ để điều tra tội Gây rối trật tự công cộng sau khi đỗ ô tô chắn barie hầm xe tại chung cư Hinode (201 Minh Khai, phường Bạch Mai) vì mâu thuẫn giá dịch vụ. Trước đó, năm 2024, trưởng Ban quản trị một chung cư ở Hoàng Liệt cũng bị bắt vì cố ý làm hư hỏng tài sản liên quan tranh chấp chung cư…
Những vụ việc này đang gióng lên hồi chuông cảnh báo ranh giới giữa tranh chấp dân sự và trách nhiệm hình sự nếu các bên không biết kiềm chế, làm chủ hành vi của mình.
Phóng viên Tiền Phong đã trao đổi với luật sư Hoàng Tuấn Vũ (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) để làm rõ vấn đề này.
Nhiều hành vi “quen thuộc” nhưng rủi ro pháp lý lớn
PV: Thưa luật sư, những hành vi nào của cư dân dễ “vượt ranh giới” từ tranh chấp dân sự sang vi phạm hành chính hoặc hình sự?
Luật sư Hoàng Tuấn Vũ: Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư như việc chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật, lấn chiếm không gian, tự ý chuyển đổi công năng, sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở, gây mất trật tự, an toàn, cháy nổ trong nhà chung cư,…
Đặc biệt, hành vi gây mất trật tự, cản trở hoạt động bình thường của khu chung cư, gây rối, cản trở giao thông, hoặc có hành vi chống đối, kích động, xúi giục người khác thực hiện các hành vi này có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo mức độ.
Theo Nghị định 282/2025, hành vi gây rối, cản trở hoạt động bình thường của tổ chức, gây mất trật tự tại chung cư có thể bị phạt từ 4–6 triệu đồng, thậm chí cao hơn nếu có tình tiết tăng nặng. Nếu hậu quả nghiêm trọng, người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 318 Bộ luật Hình sự, mức phạt tù có thể lên đến 7 năm. Bốn nhóm hành vi điển hình dễ “vượt ranh giới” gồm:
Thứ nhất, hành vi cản trở giao thông, sinh hoạt chung: Việc chắn barie, chặn đường nội bộ, khóa xe gây ùn tắc; chiếm dụng khu vực chung trái phép. Nếu gây hậu quả rõ rệt (tắc nghẽn kéo dài, ảnh hưởng nhiều người) có thể bị coi là hành vi gây rối trật tự công cộng
Thứ hai, hành vi tụ tập đông người, kích động, gây áp lực tập thể: Kêu gọi cư dân “bao vây”, phản đối; tổ chức căng băng rôn, gây náo loạn. Ban đầu có thể là quyền kiến nghị, nhưng nếu gây mất an ninh trật tự và ảnh hưởng khu vực công cộng sẽ dễ chuyển sang vi phạm hành chính hoặc hình sự.
Thứ ba là lời nói, hành vi mang tính đe dọa, xúc phạm: Chửi bới, thách thức, đe dọa nhân viên, ban quản lý; dùng hung khí (ví dụ như dùng gậy gộc, dao búa, các vật cứng, sắc nhọn…). Hành vi này có thể bị xử lý hình sự với tội danh Gây rối trật tự công cộng hoặc nặng hơn là tội cố ý gây thương tích, đe dọa giết người.
Thứ tư, hành vi phá hoại tài sản, tự ý “thi hành luật riêng”: Đập barie, phá thiết bị; tự ý khóa lối đi, kiểm soát ra vào. Đây là nhóm hành vi mang dấu hiệu của hành vi xâm phạm tài sản hoặc gây rối trật tự công cộng.
