Giá đất nông nghiệp ở TPHCM dự kiến sẽ điều chỉnh tăng gần 80% so với bảng giá đất hiện hành.
Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM vừa lấy ý kiến Dự thảo Nghị quyết của HĐND Thành phố quy định về bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1.1.2026.
Với bảng giá đất nông nghiệp thì được phân theo 4 khu vực và ba vị trí: vị trí 1 là thửa đất tiếp giáp với lề đường (trong phạm vi 200 m), vị trí 2 là thửa đất cách lề đường từ 200-400 m, vị trí 3 là các vị trí còn lại.
Bảng giá đất trồng cây lâu năm cao nhất ở khu vực 1 với giá lần lượt là 1.440.000 đồng/m2 (vị trí 1), 1.150.000 đồng/m2 (vị trí 2), 920.000 đồng/m2 (vị trí 3).
Giá đất trồng cây lâu năm ở khu vực 2 lần lượt cho 3 vị trí là 1.200.000 đồng/m2, 960.000 đồng/m2, 770.000 đồng/m2. Đất trồng cây lâu năm ở khu vực 3 lần lượt là 840.000 đồng/m2, 670.000 đồng/m2, 540.000 đồng/m2. Tại khu vực 4 có giá lần lượt là 580.000 đồng/m2, 460.000 đồng/m2, 370.000 đồng/m2.
Bảng giá đất đối với đất trồng cây hàng năm (gồm đất lúa và các loại cây hằng năm khác) như sau:
Khu vực 1 có giá lần lượt cho 3 vị trí là 1.200.000 đồng/m2, 960.000 đồng/m2, 770.000 đồng/m2; Khu vực 2 có giá lần lượt cho 3 vị trí là 1.000.000 đồng/m2, 800.000 đồng/m2, 640.000 đồng/m2; Khu vực 3 có giá lần lượt cho 3 vị trí là 700.000 đồng/m2, 560.000 đồng/m2, 450.000 đồng/m2; Khu vực 4 có giá lần lượt cho 3 vị trí là 480.000 đồng/m2, 380.000 đồng/m2, 300.000 đồng/m2.
Như vậy, so với bảng giá đất theo quyết định 79, giá đất trồng cây lâu năm dự kiến có sự điều chỉnh mạnh nhất ở khu vực 1 với mức tăng khoảng 73-78%; khu vực 2 tăng 54% và khu vực 3 tăng nhẹ hơn, dao động quanh mức 11-12%. Với đất trồng cây hàng năm, khu vực 1 ghi nhận mức tăng gần 85%, khu vực 2 tăng 60% ở cả ba vị trí khảo sát và khu vực 3 tăng khiêm tốn hơn, khoảng 16,7%.
Bảng giá đất nông nghiệp dự kiến được điều chỉnh tăng sẽ giúp kéo giảm chênh lệch tiền chuyển mục đích sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Khi chuyển mục đích sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất dựa trên mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.
Số tiền này được tính bằng công thức: Tiền sử dụng đất phải nộp = (Giá đất ở – Giá đất nông nghiệp) x Diện tích đất được chuyển mục đích.
Việc điều chỉnh này được kỳ vọng vừa phản ánh sát giá thị trường, vừa giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đồng thời hạn chế tình trạng chênh lệch quá lớn giữa giá đất nông nghiệp và đất ở.
Trong khi đó, đối với giá đất ở, tại khu vực TPHCM (trước đây), giá đất ở tại một số tuyến đường trung tâm trong dự thảo gần như giữ nguyên theo bảng giá đất điều chỉnh năm 2025 (theo Quyết định 79) và chỉ bằng 60% so với giá khảo sát của các đơn vị tư vấn.
Chẳng hạn đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ hiện có giá 687,2 triệu đồng/m2, giá khảo sát của đơn vị tư vấn có giá 954,3 triệu đồng/m2 và giá theo dự thảo (áp dụng từ ngày 1.1.2026) cũng vẫn là 687,2 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, dự thảo bảng giá cũng dự kiến điều chỉnh tại một số tuyến trung tâm.
Tại khu vực 2 (tỉnh Bình Dương trước đây), bảng giá đất tại Quyết định 63/2024 đã cập nhật một số tuyến đường trong khu dân cư mới gần tiệm cận thị trường, còn lại đa số các tuyến đường đã có điều chỉnh. Tuy nhiên, mức độ điều chỉnh giá còn có sự chênh lệch đáng kể so với mức giá giao dịch tại địa phương.
Còn khu vực 3 (tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu trước đây), bảng giá tại Quyết định số 26/2024 và Quyết định số 65/2025 cũng có thực hiện điều chỉnh theo hệ số.
Dự thảo bảng giá đất lần đầu đang được Sở Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến, dự kiến áp dụng từ 1.1.2026. Bảng giá đất mới sẽ là căn cứ tính tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng, lệ phí liên quan và giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, tác động trực tiếp đến các giao dịch mua bán, đặc biệt với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
